부동산 시장의 특성과 기능

부동산의 특성으로 부동산 시장은 불완전한 특성을 갖는다.

 

지리적 위치의 고정성 (국지성) - 부동성  

 

유사한 부동산이라 하여도 부분시장(하위시장)별로 서로 다른 가격이 형성되는 시장의 분화현상이 발생한다.

지역시장별로 수급불균형이 발생하여도 이를 자체적으로 해결할수 없으며 

지역시장마다 다른(상이한) 통제와 규제를 받는다.

부동산이 속한 지역의 환경이 달라지면 부동산 가격도 달라지게 된다.

 

수급조절의 곤란성 - 고가성, 내구성 , 개별성 , 부증성

 

수요 측면 : 개(별)내(구),고(가) 으로 수요는 비탄력

공급 측면 : 부증성, 생산기간의 장기성, 법적 규제의 과다등으로 공급도 비탄력

가격이 수요와 공급을 조절하기 어려워 단기적으로 왜곡현상이 발생. 이에 따라 수급조절에 많은 시간이 소요.

 

거래의 비공개성(은밀성) - 개별성

 

시장참여자간 정보의 비대칭성으로 정보탐색비용이 수반되며 이는 불합리한 가격을 형성하게 된다.

실거래 가격신고제도, 전자계약제도, 간접투자시장의 공시제도는 정보의 비대칭문제를

어느정도 완화시켜준다. 

 

상품의 비표준화성 - 개별성

물리적으로 대체가 불가능하며 대량생산이 어려워 가격조절기능이 제한.

표준화된 상품이 없으므로 각각 독점적 시장을 형성.

일물일가의 법칙이 성립하지 않는다.

 

 

시장의 비 조직성 - 개별성 

유통조직이 존재하지 않아 집주옹제가 제한되며 당사자간의 개별적 상품은 각각 독점적 시장을 형성.

 

과다한 법적 규제 - 부증성 

사회성, 공공성이 높은 시장이므로 공적 개입이나 규제가 많다.

 

공매의 제한 : 매매기간의 장기성 (단기거래의 제한성)

 

 

부동산 시장의 기능

교환 기능  

자원배분기능

정보제공기능

가격의 창조기능

입지주체간의 입지경쟁기능

양과 질의 조정기능